（來源：Malay Mail Online／Reuters／Olivia Harris）

畢竟經濟問題在於供應與需求，馬來西亞與新加坡民情相近，應該參考新加坡的「居者需其屋」組屋政策，加上土地面積廣，只要在不同州屬、高度密集居民區興建足夠的房子供應給市場，便能有效控制房價。除非政府土地都賣完給發展商了，不然政府絕對有權決定在何處、建多少、何種價位的房子、規劃交通與生活便利；是不為，非不能為！連雪州蘇丹都曾經開腔，雪州發展機構（PKNS）應該發展一般人民需要的民生需求，而不是與私人機構競爭、那樣的商業化運營。住房問題是民生問題、房價問題是經濟問題、經濟問題在於供應與需求，政府必須責無旁貸地介入解決，因為政治就是人民買得起房！

【文／周忠信】

房價問題基本上是經濟問題，而經濟問題的解決方法通常就在於供應與需求。

過去幾年馬來西亞的房價節節攀高。以100為基數計算，從2009年3月開始計算，房價指數在2012年達到200，而在2014-15年稍緩到160；數據顯示，2009年底到2014年底的五年間，馬來西亞平均房價上漲了57%，這吸引了許多非自住的投資者。

本國各階層人民貧富差距大，人均收入無法作準；按統計局數據，馬來西亞2016年中位家庭年收入（median household income）為62,736令吉。

中位房價與「收入三分之一」準則

按國際通行、世界銀行與聯合國推薦的標準，中位房價到「3」的水平（即三倍於中位家庭年收入）屬於可負擔水平，而「4」是適度不可負擔，「5」為「嚴重不能負擔」，「5.1」和以上屬於嚴重難以負擔。

按中位房價在「3」的可負擔水平，馬來西亞一個家庭假設是雙薪，而家庭年收入達到60,000令吉，或等同月收入5,000令吉，那麽一般的房價就應該是180,000令吉。如果他們面對的房子卻是超過300,000令吉、五倍於他們所有一年的收入，那麽就是嚴重難以負擔的水平。

如果借貸者的家庭月收入5,000令吉，銀行允許的月供款（instalment）標準是收入的三分之一，即1,667令吉。假設房價300,000令吉，按照房屋95%的貸款，以5.7%利率來推算，月供款為1,654令吉。

銀行的這個行之多年的「三分之一」標準非常合理，因此拒絕那些房價—收入比例太高的房貸申請其實是挽救了許多人，也維護了銀行本身的房貸資產素質（極少房貸客戶還不起月供款），甚至救了國家經濟！

（來源：Property Guru）

但是有些房地產開發商卻以提供折扣為名，擡高買賣合同售價為實的方式來吸引「零首付」（zero down payment）的買家，甚至屢屢要求銀行放寬房貸審核標準；這是極其自私、沒有商業道德和不顧後果的，應予以譴責。

十年前的美國（2007-08）的房貸危機「零首付」歷史教訓顯然已被淡忘。

實名制登記有利銀行審批

馬來西亞也應該推行房產實名制登記並開放銀行查核，因為目前銀行只能看到申請者在該銀行的房貸記錄，無法獲知申請者是否在其他銀行尚有未還清的房貸，因此，所審批的房貸可能早已遠超「收入三分之一」的準則。

馬來西亞房地產泡沫不會破，原因在於有許多富裕家庭以投資為目的，大量購買了價格不斷高漲的房產，提供了發展商需要的資金支持和銀行體系的房地產供款，這「維護」了目前房價過高、有價無市的局面，也導致大量高檔公寓「100%售罄，20%入住」的甚低自住比例。

馬來西亞房地產是自由市場，發展商建屋牟利、投資者通過房地產轉售、持有累計財富，無可厚非；然而住房是切身民生問題，政府需要注入一些社會主義思維。

在馬來西亞，居者有其屋的傳統觀念根深蒂固，在平均收入滯漲的年代，原本應該是年輕家庭一代人承擔的房貸逐漸吸取了父母一輩的積蓄，以便支撐高漲的房價—收入比例。

唯有在同時出現大量房地產項目顯著出現供不應求、多家發展商資金鏈斷裂、投資為目的的購房者停止購買、政府提供大量可負擔房屋為替代、經濟出現不景氣的情況下，房屋泡沫才會被戳破。

在不同國家，對於房價高漲有不同的應對政策。馬來西亞國情不同，不同州屬也有不同的經濟發展程度，需作出不同的解決方案。譬如東海岸登嘉樓州的中位房價只是吉隆坡的一半，其中位年家庭收入也只是吉隆坡的一半，一樣高居超過「5」的在嚴重不可負擔水平。

在香港，私人住宅價格創十三個月新高的同時，已經連續上漲二十個月，2017年首十一個月累計升幅約13%。香港雖明顯有房產泡沫，但是由於政府不敢多建「公屋」（董建華因為「八萬五」以供應壓制房價的政策遭房地產富豪施壓下臺），加上富豪多，且願意繼續投資於房產，因此資金源源不絕、泡沫不破、問題不能解決。

借鑒獅城租屋政策

馬來西亞與新加坡民情相近，都有「居者需其屋」的傳統觀念。差別在於，新加坡政府真正執行了「居者有其屋」的重大國策，達致「100%賣完，100%入住」的自住比例。

1959年選舉，新加坡人民行動黨承諾向窮人提供廉價房屋，勝選後於1960年通過《建屋發展法令》。新加坡1965年獨立時只有23%人口居住在「組屋」，1985年超過80%，迄今一直維持在80%以上的高水平。

（來源：The Economist／Reuters）

比較起馬來西亞的只租不賣的「人民組屋」，新加坡政府這樣控制其組屋政策：

一、只有政府可以建和售賣組屋，因此控制了售價。
二、政府以低過市價來賣給公民。二手租屋市價如果大約600,000新幣，政府售價只是大約300,000。
三、每個家庭只能購買一間組屋；欲購第二間的話則須在半年內賣掉第一間。
四、購買組屋後必須入住，而且一段時間內不得整間出租或出售，否則會被罰款甚至坐牢。
五、組屋只售賣給家庭而且月收入不超過10,000新幣，單身人士要三十五歲以上才能買。
六、低收入家庭還會提供最高40,000新幣的補貼。
七、建屋局提供利息比銀行低3-4%的貸款。
八、新加坡政府控制組屋房價，因此個人的住房開支占收入的25%-30%

畢竟經濟問題在於供應與需求，新加坡政府充份發揮這基本原則，解決了80%以上人民的住房問題，也吸納了很多馬來西亞人才，入籍新加坡、成家立室。

馬來西亞與新加坡民情相近，應該參考新加坡的「居者需其屋」組屋政策，加上土地面積廣，只要在不同州屬、高度密集居民區興建足夠的房子供應給市場，便能有效控制房價。

除非政府土地都賣完給發展商了，不然政府絕對有權決定在何處、建多少、何種價位的房子、規劃交通與生活便利；是不為，非不能為！

除了利用政府擁有的土地，在人口眾多、出入方便的地點，只要供不應求，政府就應該只批準發展商興建可負擔房產，只要有錢賺，就算薄利多銷，也一定有發展商願意建。

連雪州蘇丹都曾經開腔，雪州發展機構（PKNS）應該發展一般人民需要的民生需求，而不是與私人機構競爭、那樣的商業化運營。

住房問題是民生問題、房價問題是經濟問題、經濟問題在於供應與需求，政府必須責無旁貸地介入解決，因為政治就是人民買得起房！

周忠信	旅居上海十餘年，從事專業資格教育培訓業務。離馬之前曾任職銀行與亞太區營銷，業餘則活躍於隆雪華堂民權委員會，在東方日報撰寫時評專欄。

本文內容係作者個人觀點，不代表當代評論立場。

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